本文来源：时代周报 作者：宋然

8 月 27 日，证监会推出政策 " 组合拳 " 活跃资本市场。当天，证监会发文表示，围绕合理把握 IPO、再融资节奏，要求根据近期市场情况，阶段性收紧 IPO 节奏；对于金融行业上市公司或者其他行业大市值上市公司的大额再融资，实施预沟通机制，关注融资必要性和发行时机。

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证监会还称，对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模；引导上市公司合理确定再融资规模，严格执行融资间隔期要求，审核中将对前次募集资金是否基本使用完毕，前次募集资金项目是否达到预期效益等予以重点关注；严格要求上市公司募集资金应当投向主营业务，严限多元化投资。

再融资收紧，房地产却是例外，房地产上市公司再融资并不受破发、破净和亏损限制。中指研究院企业研究总监刘水对时代周报记者表示，这表明监管部门对房地产行业，特别是房地产上市公司融资给予了更大力度的支持。

" 部分房地产上市公司出现违约情况，这些公司多数破净或者亏损。它们再融资不受这些条件限制，有利于防范和化解当前房地产企业的风险。这对经营较为困难的 A 股上市房企再融资，无疑是一个利好。" 刘水说。

政策持续释放利好

房地产融资早有政策利好。

2022 年 11 月，针对房地产行业的 " 第三支箭 " 射出，证监会明确支持房地产企业股权融资方面的具体政策措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。

早前，监管对于房企股权融资一直有所限制。早在 2010 年，房企借壳上市被实质叫停。" 第三支箭 " 的出台无疑给房企再融资注入了一针强心剂。仅一天之后，福星股份公告称，公司拟向不超过 35 名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发；同日，世茂股份也公告筹划非公开发行股票，拟向不超过 35 名特定投资者定增募资，拟用于公司 " 保交楼、保民生 " 相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

截至目前，已有近 40 家房企发布股权融资方案。" 定增 + 配股 " 成为最主流模式，资金用途集中于 " 保交楼、保民生 " 相关房地产项目开发、补充流动资金、偿还债务以及资产重组及收并购等。

今年以来，房地产融资在政策面继续延续宽松状态。1 月，央行、原银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确 " 要落实好 16 条金融，用好民营企业债券融资支持工具（‘第二支箭’）"，同时强调 " 实施改善优质房企资产负债表计划 "，" 开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动 "。

3 月，证监会发文表示，拓宽试点资产类型。REITs 申报项目首次覆盖至商业不动产领域，为打通商业地产 " 投融建管退 " 全流程提供了方向，REITs 的引入也有助于盘活商业地产存量资产，增强资金流动性。

今年下半年以来，政策继续释放利好。7 月，央行、金融监管总局发文延长 " 金融 16 条 " 有适用期限政策到 2024 年 12 月底。8 月，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，强调推进民营企业债券融资支持工具（" 第二支箭 "）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展；满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

房企融资状况向好？

此前，多家房地产上市公司的再融资获放行。

今年 6 月，招商蛇口、陆家嘴、保利发展、上海大名城、中交地产、福星股份等 6 家上市房企公告，其向特定对象发行股票申请获得证监会同意注册批复。获再融资批复的 6 上市房企中，保利发展、上海大名城、中交地产的融资目的均为 " 保交楼、保民生 " 项目，福星股份的募投项目为棚户区改造项目，陆家嘴、招商蛇口拟用于重大资产重组，均符合证监会支持的房企再融资募集资金适用领域。

不过，房地产整体融资状况依然不算乐观。

中指研究院数据显示，今年上半年，房地产行业共实现非银类融资 4041.7 亿元，同比下降 16.2%。2021 年下半年行业已经开始进入下行周期，融资规模大幅回落，2023 年上半年延续了下降态势。

其中，海外债发行规模仅为 110.7 亿人民币，同比大幅下降 34.6%，占总融资规模的 2.7%；信托融资规模为 211.4 亿元，同比大幅下降 69.6%，占总融资规模的 5.2%。因行业周期下行，前期房企信托违约事件频发，机构投资更为审慎，导致整体投资规模大减，平均单月融资仅 35.2 亿元。目前，各渠道同比均出现下降，海外债、信托锐减，信用债成为融资主力。

从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，今年上半年国央企发行占比近 90%，与去年同期基本持平；民企发行占比相比去年同期微升 0.6 个百分点。

业内人士分析指出，政策端时有利好，但融资能否成行最终还取决于房企自身。

目前，诸多房企依然面临较大的偿债压力。中指研究院数据显示，今年下半年尚在存续期的债券余额为 4361.6 亿元，其中信用债占比 66.3%，海外债占比 33.7%；一年内到期余额为 9277.6 亿，其中信用债占比 64.3%，海外债占比 35.7%，境内债务偿债压力较大。三季度为仍为偿债高峰，单月到期余额近 900 亿元。

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